최근 공모주 분석 - ESR켄달스퀘어리츠는 성장주일까 가치주일까?

 ESR알켄달스퀘어리츠(이에스알켄달스퀘어리츠)는 국내 최초 물류센터 공모리츠이다. 물류센터를 기초자산으로 하는 리츠라는 점에서 기존 리츠와의 차별점이 있다. 물류센터는 전자상거래(E-commerce)의 성장에 수혜를 받는 업종이다. 코로나 이후 쿠팡, SSG.com, 마켓컬리 등의 전자상거래 매출이 전년대비 약 40% 증가했다. 따라서 코로나 수혜주라고 볼 수도 있겠다. 또한 전자상거래의 고성장세로 인한 임차수요가 증가해 물류센터 산업은 성장 가능성이 높은 업종이 되었다.

 

 

 

 이 리츠는 총 1.4조원 규모의 자산을 보유중이다. 그러나 시가총액은 약 7,100억원에 불과하다. 자산 가격에 1/2에 불과한 시가총액을 형성하고 있어 안전마진을 확보하고 있다고 볼 수 있다.

 

 아래는 해당 리츠의 보유 자산 목록이다. ESR켄달스퀘어리츠 사이트에 가서 확인할 수도 있다. 홈페이지에 가면 자산의 위치, 규모, 접근성, 임대율 등을 확인할 수 있다.

 

 

 

 

 

자산에 따른 임대율

	자산	임대율
1	부천 물류센터(저온)	100%
2	고양 물류센터	100%
3	용인 물류센터 1	100%
4	용인 물류센터 2	100%
5	이천 물류센터 1	100%
6	이천 물류센터 2	98.8%
7	이천 물류센터 3	71.1%
8	이천 물류센터 4	100%
9	평택 물류센터	99.9%
10	안성 물류센터	100%
11	김해 물류센터	100%

 

 

 

 

 

 물류센터 기초자산의 특징은 아래와 같다.

 

 지역별

 - 도심권의 Last Mile 물류센터 2곳

 - 수도권(용인, 이천, 평택, 안성) 8곳

 - 부산권(김해) 1곳

 

 형태별

 - 상온 물류센터 10곳

 - 저온 물류센터 1곳

 

 ESR켄달스퀘어리츠는 향후 매 년 자산을 추가로 편입할 계획을 가지고 있다. 자산 편입을 위한 자금은 유상증자와 차입을 1:1로 활용한다고 한다.

 

 ESR켄달스퀘어리츠는 물류창고 전 층이 램프로 연결되어 있고, 4단 랙을 갖추고 있다. 램프는 차량이 층간 이동을 빠르게 할 수 있도록 해준다. 경쟁력 있는 자산을 가지고 있다고 볼 수 있다. 따라서 임대료 가격에서 차별점을 가지고 뛰어난 현금흐름을 창출할 수 있을 것으로 기대된다. 또한 자산 매각을 통해 수익을 거두는 것이 아니라 꾸준한 현금흐름을 바탕으로 배당을 하기 때문에 성장성과 가치를 동시에 지니고 있다고 볼 수 있다. 따라서 배당주 혹은 가치주로도 볼 수 있고 성장주로도 볼 수 있다는 점이 매력이다.

 

 ESR켄달스퀘어리츠는 주식시장에서 12월 23일부터 거래가 가능하다. 분기별로 배당을 하며, 5,000원 기준으로 시가배당률이 약 5.5%이다. 부동산에 직접 투자하는 것은 큰 레버리지를 사용할 수 있다는 것이 장점이지만, 거래 및 기타 비용을 감안하면 리츠에 투자하는 것이 때로는 바람직할 수도 있을것이다.